Податок при купівлі та продажу квартири в Україні 2022р.-2023р.

Податок при купівлі та продажу квартири в Україні 2022р.-2023р. 

Купівля та продаж квартири - завдання, з якими хоча б раз у житті стикається кожен. І хоча обидві ці події дуже радісні, оскільки є першим кроком до певних змін у житті, вони супроводжуються і не дуже приємною процедурою – сплатою податків.

Податки та держмито – це додаткові витрати для покупця, а також зменшення прибутку від продажу для продавця. У статті я зазначив актуальні ставки для 2022-2023 року.

Обійтися без сплати податків не вийде, адже жоден нотаріус не зареєструє угоду з купівлі-продажу без документа, який підтверджує їхню оплату. А оскільки цей процес оминути не можна – пропонуємо розібрати докладніше, які ж податки доведеться заплатити продавцю, які лягають на плечі покупця і що можна зробити, щоб зменшити суму витрат.

У цій статті ми спробували розібрати всі найважливіші моменти. Тут ви знайдете відповіді на такі запитання:

· які витрати потрібно сплатити при покупці квартири;

· податки під час продажу квартири;

· для кого податок при купівлі-продажу може бути зменшено;

· які доведеться заплатити податки та збори нерезиденту та багато іншого.

Ці питання хвилюють безліч українців, тож давайте розбиратися у кожному з них.

Податки та збори при купівлі нерухомості

Оформлення договору купівлі-продажу, згідно із законодавством України, оподатковується і податками, і митами. Звичайно, угода оформляється у нотаріуса, який вносить її до реєстру прав на нерухоме майно. Відповідно, покупець зобов'язаний сплатити всі необхідні податки.

Перше і найголовніше, що вам доведеться сплатити - це послуги самого нотаріуса. Відразу зауважимо, що приватні спеціалісти встановлюють вартість своєї роботи самостійно.

Як заощадити

Дешевше звернутиметься до державного нотаріуса. Він працює за прописаним прейскурантом і ціни в нього нижчі.

Але тут є одна проблема - на оформлення угоди може піти набагато більше часу, ніж якби ви звернулися до приватника. У державних нотаріусів великі черги можна втратити багато часу.

Збори та держмита

Якщо на послугах нотаріуса ще можна заощадити, то зі сплатою податків так не вийде. Після того, як ви оформите договір купівлі-продажу, вам необхідно буде сплатити збір до Пенсійного фонду.

Збір до Пенсійного фонду

Розмір збору – 1% вартості квартири. Тобто. якщо ви, наприклад, купуєте квартиру за умовні 20 тис. доларів, то до Пенсійного фонду доведеться віддати 200 доларів.

Тільки після того, як ви принесете нотаріусу документ, який підтверджує оплату, він внесе дані до Державного реєстру.

Держмито

Крім пенсійного збору, вам доведеться сплатити ще 1% держмита за те, що нотаріус запевнив проведення операції купівлі-продажу. І хоча, за ідеєю, це і має бути оплата послуг нотаріуса – з ним доведеться розраховуватися окремо і обов'язково сплатити це мито.

Тобто. згідно з нашим прикладом, це ще 200 доларів додаткових витрат при купівлі квартири.

Як розподілити витрати

Зверніть увагу на те, що оплату держмита та послуг нотаріуса можна поділити між продавцем та покупцем. Наприклад, навпіл чи покупець оплачує мита, а продавець – послуги нотаріуса чи навпаки.

Тобто ви можете домовитись із продавцем і вирішити це питання справедливо. Але найчастіше оплата всіх податків та зборів лягає на плечі покупця. Загалом, як домовитеся, так і вийде.

Податки для продавця-нерезидента

Якщо ви є нерезидентом і хочете продати квартиру на території України – під час укладання угоди купівлі-продажу вам доведеться сплатити інші податки.

Основний – 18% доходу, який ви отримуєте на території України. Але це якщо нерухомість до 3 років у власності чи не перший продаж упродовж календарного року.

Якщо продавцем нерухомості виступає юридична особа, яка має своє представництво в Україні та є платником податку на додану вартість – доведеться сплатити 20% ПДВ від суми угоди.

Якщо угоду купівлі-продажу оформляє представництво нерезидента – оплачується 23% прибуток.

Хто звільняється від сплати державного мита

Законом України передбачено деякі винятки, коли можна не сплачувати державне мито при купівлі квартири. Звільняються з його сплати:

· інваліди Великої Вітчизняної війни, а також сім'ї воїнів та партизанів, родичі загиблих та зниклих безвісти;

· інваліди І та ІІ груп;

· постраждалі під час вибуху на ЧАЕС І та ІІ категорії;

· ІІІ категорія постраждалих на ЧАЕС, якщо вони постійно проживали та працювали у Чорнобильській зоні до відселення та опрацювали не менше 2 років до 1993 року у зоні обов'язкового відселення або у зоні добровільного відселення не менше 3 років;

· VI категорія постраждалих на ЧАЕС, які постійно проживають та працюють у зонах з посиленим радіоекологічним контролем, але лише якщо до 1 січня 1993 року вони жили та працювали на цій території понад 4 роки.

Коли покупець може не сплачувати збір до Пенсійного фонду

Хоч би яким це здавалося дивним, але такі винятки також є. Не віддавати при купівлі квартири 1% до пенсійного фонду можуть:

· ті, хто купує житло вперше;

· люди, що стоять на квартирному обліку.

Але так лише за законом. Насправді перевірити те, яке за рахунком житло ви купуєте, не можна, адже в Україні не існує відповідної єдиної інформаційної бази.

Саме тому нотаріуси не погодяться оформити угоду купівлі-продажу, якщо ви не дасте їм доказу того, що пенсійний збір був сплачений.

Зверніть увагу на те, що, якщо вам належить пільга, після укладення угоди ви можете звернутися до адміністративного суду і вам повернуть за законом суму, сплачену до Пенсійного фонду.

Тому безплатний збір до пенсійного фонду може вийти для вас лише після повної оплати податку та звернення до суду для його повернення.

Податки під час продажу квартири

При оформленні угод купівлі-продажу нерухомості деякі витрати доводиться оплачувати як покупцю. Для продавця також є окремі податки, які зменшують прибуток від продажу квартири, але без сплати яких жоден нотаріус не запевнить угоду. Давайте розберемося і з ними.

Насамперед вам, як продавцю, доведеться сплатити 1% державного мита. Звичайно, сума її залежить від вартості квартири, яку ви вказали у договорі. Зверніть увагу на те, що якщо в договорі зазначено вартість меншу, ніж та, яку підтвердив експерт-оцінювач, податок буде розрахований на підставі цієї оцінки.

Це означає, що якщо ви продаєте квартиру дешевше, але оцінена вона у суму 20 тис. доларів – 200 доларів із цієї суми потрібно буде віддати державі.

Крім того, віднедавна під час продажу квартири продавцю доводиться оплачувати ще й військовий збір. Це 1,5 відсотка вартості нерухомості, зазначеної в договорі.

Тобто. при продажі квартири за 20 тис. доларів, військовий збір коштуватиме вам 300 доларів. Військовий збір потрібно сплачувати лише за умови необхідності сплати податку на доходи фізичних осіб.

Податок на доходи фізичних осіб під час продажу квартири

Крім описаних раніше зборів, продавцю квартири іноді доводиться сплачувати ще й податок на доходи фізичних осіб із продажу нерухомості. Головна особливість цього податку – він оплачується лише у деяких випадках. Необхідність його сплати та розмір залежить від того:

· скільки угод купівлі-продажу ви здійснили за звітний рік;

· чи є ви резидентом України;

· скільки років володієте цією нерухомістю;

· як ця нерухомість перейшла до вас у власність.

Згідно з податковим законодавством України, якщо ви резидент і протягом цього звітного року продаєте не перший об'єкт нерухомості, вам доведеться додатково сплатити податок з доходів фізичних осіб у розмірі 5% від суми угоди.

Відповідно, якщо квартиру ви продаєте за 20 тис. доларів - податок з доходів становитиме для вас 1 тис. доларів.

Якщо нерухомість у вас у власності менше 3 років, то також потрібно сплатити податок 5% для нерезидента в цьому випадку 18%.

Коли прибутковий податок можна не сплачувати

Головним плюсом є те, що податок на доходи із фізичних осіб оплачується не завжди. Вам не доведеться його платити якщо:

· за звітний рік у вас це перша угода з продажу нерухомості;

· ця квартира знаходиться у вашій власності понад 3 роки;

· квартира дісталася вам у спадок.

Це означає, що якщо ви володієте квартирою більше, ніж три роки і за цей звітний рік ви продаєте нерухомість вперше – податок на доходи фізичних осіб вам платити не доведеться.

Крім того, не забувайте, що враховуються не тільки квартири, а й їх частини, кімнати, будинки житлові, садові та дачні, гаражі, паркінги, а також земельні ділянки – будь-яка нерухомість.

Податки під час продажу квартири для нерезидентів

Згідно із законодавством України, нерезиденти можуть купувати нерухомість на території нашої держави або отримувати її у спадок. При цьому вони можуть вільно розпоряджатися своєю нерухомістю, в тому числі продавати.

Загалом нерезиденту під час продажу квартири потрібно буде сплатити держмито – 1% від суми угоди, військовий збір у розмірі 1,5% вартості об'єкта та податок на дохід – 18% від суми.

Якщо виконується умова володіння більше 3 років і це перший продаж об'єкта нерухомості у календарному році, то податку не буде. Немає податку і у випадку, якщо нерухомість була успадкована.

Коли продавець може не платити держмито

Законом передбачено пільги не лише для покупців, а й для продавців нерухомості. Так, наприклад, державне мито продавець може не сплачувати, якщо він є:

· інвалідом І чи ІІ групи;

· ліквідатором аварії на ЧАЕС;

· ветераном ВВВ чи членом сім'ї загиблого/зниклого безвісти військового.

При цьому покупця не буде звільнено від сплати державного мита, якщо він також не належить до однієї з цих категорій.

Скільки коштує реєстрація придбаної нерухомості

Раніше ми вже говорили про те, що після оформлення угоди купівлі-продажу зміну прав власності на квартиру потрібно внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Займається цим нотаріус, а вартість адміністративних зборів залежить від терміновості переоформлення. Реєстрація прав власності відбувається у такому порядку:

1. Новий власник має внести оплату за державну реєстрацію права власності у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних громадян.

2. Упродовж 5 днів після того, як заява буде внесена до Державного реєстру, відбудеться процедура реєстрації.

Зміни у порядку оподаткування з 1 січня 2022-2023 року

Житлова нерухомість у власності понад 3 роки:

· Перший продаж протягом року податком не оподатковується

· Другий продаж протягом року – податок 5%+1,5%

· Третій та кожний наступний продаж протягом року – податок 18%+1,5%

Житлова нерухомість у власності до 3 років:

· Перший продаж - 5% +1,5%

· Другий та кожен наступний продаж – 18%+1,5%

Комерційна нерухомість у власності понад 3 роки:

· Перший продаж за рік – 5%+1,5%

· Другий та кожен наступний продаж – 18%+1,5%

Комерційна нерухомість у власності до 3 років:

· Перший і кожний наступний продаж об'єкта, що знаходиться у власності менше 3 років – 18%+1,5%

Успадкована житлова нерухомість незалежно від терміну володіння:

· Перший продаж протягом року податком не оподатковується

· Другий продаж протягом року – податок 5%+1,5%

· Третій та кожний наступний продаж протягом року – податок 5%+1,5%

При наслідуванні умова володіння понад 3 років на комерційну та житлову нерухомість не поширюється.

Як знизити витрати при оформленні та реєстрації купівлі-продажу квартири

Як я й описав у своїй статті, є деякі винятки та пільги на сплату податків при продажу та купівлі квартири. Більш детально проконсультувати вас зможе лише юрист.

За допомогою ви можете звернутись до нас. У Центр продажу оренди нерухомості GARANT, ми зібрали найкращих фахівців з нерухомості, які допоможуть захистити ваші права незалежно від того, є продавцем або покупцем.

Крім того, ми допоможемо вам перевірити всю документацію, правильність розрахунків та звести нанівець ризики при оформленні угоди. Якщо це знадобиться, за помірну плату ми можемо супроводжувати вас на кожному етапі угоди, доки ви не підпишете основний договір купівлі-продажу.

Ми консультуємо в онлайн режимі, а значить місце вашого перебування не відіграє жодної ролі. Працюємо у будь-якій точці України. Контакти ви можете переглянути на головній сторінці сайту: http://cpongarant.com.ua/

Податок при купівлі та продажу квартири в Україні – ще раз про головне

Для того, щоб ви напевно запам'ятали, які податки та збори доводиться платити під час продажу та купівлі квартири, пропонуємо вам ще раз згадати найголовніші моменти.

Отже, якщо ви хочете купити квартиру, щоб оформити угоду купівлі-продажу вам доведеться сплатити насамперед послуги нотаріуса. Їх вартість вказана у прейскурантах. Пам'ятайте, що у державного нотаріуса завжди дешевше, але довше.

Далі вам, як покупцю, потрібно буде внести 1% від суми угоди до Пенсійного фонду. Не сплачують внесок до Пенсійного фонду:

· ті, хто стоять на квартирному обліку;

· хто купує житло вперше – особливості описали вище.

Державне мито - ще один податок при купівлі нерухомості. Він дорівнює 1% вартості нерухомості. Від його сплати звільняються:

· інваліди ВВВ, родичі загиблих та зниклих безвісти;

· інваліди І та ІІ груп;

· постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Продавець – нерезидент

Якщо у ролі продавця виступає нерезидент – податки відрізняються. Нерезиденту доведеться заплатити:

· 18% від доходу, який він отримує на території України (володіння до 3 років чи не перший продаж нерухомості за рік);

· 20% податку на додану вартість, якщо продавець – юридична особа та зареєстрований платником ПДВ;

· 23% податку з прибутку – для представників.

Підсумок – всі податки та збори під час продажу нерухомості

Насамперед – державне мито. Сплачується вона у розмірі 1% від суми угоди, а пільги для продавців такі самі, як і для покупців.

Військовий збір – податок, який сплачує продавець. Обсяг військового збору – 1,5%. Він нараховується лише за наявності оплати ПДФО (податок на доходи фізичних осіб). Сума цього податку дорівнює 5% вартості квартири для резидента.

Не платять ПДФО:

· хто проводить продаж нерухомості вперше за звітний рік;

· хто володіє нерухомістю понад 3 роки.

Якщо продавцем є нерезидент, йому потрібно буде сплатити:

· 1% Державного мита;

· 1,5% військового збору;

· 18% податку доходи фізичних осіб.

Нерезидент також має пільги під час оплати ПДФО.

При цьому не сплачувати ПДФО може резидент чи нерезидент, який отримав нерухомість у спадок, проводить першу операцію з нерухомістю за звітний рік, є власником понад 3 роки.

Реєстрація прав власності

Нотаріус обов'язково має внести зміни права власності на квартиру до Державного реєстру. Ця послуга теж платна і дорівнює 0,1 прожиткового мінімуму.

Загальні витрати на угоді

Загалом послуги приватного нотаріуса можуть коштувати близько 7 тисяч гривень + супутні податки та збори. Зазвичай і часто всі ці платежі діляться навпіл між продавцем і покупцем квартири.

Якщо не домовилися навпіл, то часто сума відображається на ціні квартири. При цьому хтось виграє чи програє небагато грошей. Потрібно домовлятись, щоб усім було добре.

Щоб максимально вигідно оформити угоду купівлі-продажу та бути впевненим у тому, що ви сплатили всі податки згідно із законом – звертайтесь до Нас в Центр продажу оренди нерухомості GARANT. Ми допоможемо провести угоду правильно і без ризиків.

Сподіваємося, що стаття була вам корисна і ви дізналися для себе щось нове по податках та зборах під час продажу квартири і ми відповіли на всі ваші запитання.